다가구와 다세대주택을 구분하실 수 있으신가요?
다가구주택과 다세대주택은 이름만 들으면 비슷한 것 같아요. 하지만 건축법상 분명하게 구분이 되어있고, 세금에 있어서 큰 차이가 있어요. 따라서 건물투자를 준비중이시거나, 전월세 계약을 준비중이시라면 둘의 차이를 아셔야해요.
다가구주택이란?
대표적인 수익형부동산인 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류돼요. 분명히 원룸세대가 여러개 있는 건물인데 단독주택이라는게 좀 이상하긴하지만 법에 분명하게 구분하고 있어요.
단독주택이므로 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되며, 집주인이 건물 전체를 소유해요. 따라서 여러 개의 원룸이 있지만 건물 전체가 하나의 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
따라서 노후투자 대비용으로 다가구주택이 인기가 있는 편이에요.
다세대주택이란?
다세대주택은 다가구주택과 외적으로는 큰 차이가 없는 것처럼보이지만, 건축법상 공동주택으로 분류돼요.
공동주택인만큼 각 세대별로 구분등기가 가능하고, 개별 소유권을 가질 수 있어요. 다가구주택은 건물 소유권이 1개라면, 다세대주택은 세대별로 소유가 나뉠 수 있고, 개별 등기가 가능해요.
따라서 다세대주택 건물은 갖고있는 경우 각 세대가 독립적으로 1주택으로 취급되므로, 다주택자로 분류될 수 있어요. 건물 안에 원룸이 10개가 들어있다면 10주택자인거죠.
다주택자로 분류될 경우 건물을 나중에 매매할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수 없으며, 양도소득세가 많이 나올 수 있다는 점에서 다가구주택보다는 불리하다고 볼 수 있어요.
다가구주택과 다세대주택의 차이
대학가에 위치한 수많은 원룸 건물들은 외적으로는 다 비슷해보이지만 다가구주택일 때도 있고, 다세대주택일 때도 있어요. 가장 큰 차이는 위에서 말씀드렸다시피 다가구주택은 단독주택으로 취급되어 세금면에서는 유리한 측면이 있다는 점이에요.
다가구 다세대주택 둘 다 바닥면적의 합계는 660제곱미터 이하여야한다는 점에서는 동일해요, 하지만 층수와 세대수 제한에서 차이가 있어요.
다가구주택은 3개 층 이하여야하는 반면에, 다세대주택은 4개 층 이하로 제한이 있어요. 뿐만아니라, 다가구주택은 19세대 이하여아한다는 제한조건이 추가적으로 있어요.
따라서 똑같이 원룸 건물을 짓는다고 하더라도, 다세대주택은 더 높은 건물에 더 많은 세대들을 집어넣을 수 있다는 점에서는 다가구주택보다는 유리하다고 볼 수 있어요.
세입자 입장에서 다가구주택과 다세대주택의 차이
그러면 세입자 입장에서 다가구와 다세대의 차이는 어떤 것이 있을까요?
바로 보증금을 보호받는 측면에서 차이가 있어요.
다가구주택의 경우 1개의 건물 내 여러 세대가 1주택으로 되어있기 때문에, 선순위 임차인이 있을 수 있어요. 따라서 이미 전입신고와 확정일자를 먼저 받은 임차인이 있을 경우, 후순위 임차인은 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 나올 수 있어요.
반면에 다세대주택의 경우 각 세대별로 독립된 소유권이 있기 때문에, 선순위 임차인이 구조적으로 있을 수 없어요. 따라서 보증금을 비교적 더 안전하게 보호받을 수 있어요.
이런 측면 때문에 다가구주택의 경우 전세대출을 받기 더 어렵다고해요.
다가구주택 계약 전 주의사항
세입자로서 다가구주택에 들어가기로 결정했으면 위에서 말씀드렸다시피 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서 선순위 보증금이 어느정도 있는지 확인할 필요성이 있어요. 집집마다 물어볼 수 있는 사항이 아니다보니 공인중개사와 집주인에게 물어보는게 최선이에요.
임대차계약을 한 후에는 동사무소에서 '임대차 정보제공 요청서'를 발급받을 수 있어요. 이 서류를 통해서 선순위 보증금이 어느정도인지 확인 할 수 있지만, 계약 전에는 발급받기 어려워요.
따라서 임대차계약을 하실 때 특약사항을 넣어 '임대인이 제공한 선순위 보증금이 사실과 다를 시 해당 계약은 무효로 한다'라고 할 수 있어요. 그리고 계약한 후에 '임대차 정보제공 요청서'를 발급받아서 사실관계를 확인하고, 사실과 다른 경우 계약을 무효화하면 돼요.
마무리
다세대와 다가구주택의 차이점에 대해서 알아보았어요. 이 글이 도움이 되셨으면 좋겠네요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.